Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Οδηγός και Διαδικασίες

Εισαγωγή

Η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου ή αλλιώς ψηφιακή ταυτότητα ακινήτου όπως μπορείτε να συναντήσετε τον όρο στα διάφορα έντυπα και ηλεκτρονικά μέσα ενημέρωσης, αναφέρεται στην ψηφιακή μορφή της ταυτότητας ενός ακινήτου, όπως ένα σπίτι, ένα διαμέρισμα ή μια επιχείρηση. Ουσιαστικά πρόκειται για έναν φάκελο σε ψηφιακή μορφή που περιέχει όλα τα χαρακτηριστικά που περιγράφουν το ακίνητο. Μέσα στον φάκελο υπάρχουν στοιχεία για το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τις οικοδομικές άδειες, τις τακτοποιήσεις αυθαίρετων αλλά και λεπτομερές ιστορικό αυτών. Επιπροσθέτως, περιλαμβάνονται και στοιχεία για το οικόπεδο, την ενεργειακή κλάση, τα στοιχεία δόμησης με τον αριθμό κτισμάτων και άλλα.

Η χρήση της ηλεκτρονικής ταυτότητας ακινήτου έχει επιφέρει πολλές αλλαγές σε διαδικασίες με στόχο όμως να διευκολύνει μακροπρόθεσμα τους πολίτες-ιδιοκτήτες αλλά και τους δημόσιους φορείς και να ομαλοποιήσει καταστάσεις. Συμβάλλει στην αποτελεσματικότερη διαχείριση, ανάπτυξη και αξιοποίηση των ακινήτων, επιτρέποντας την απλούστευση των διαδικασιών και τη βελτίωση της εμπειρίας των ενδιαφερομένων στον τομέα των ακινήτων. Διευκολύνει την ταχύτερη ανταλλαγή πληροφοριών και δίνει εύκολη και άμεση πρόσβαση σε δεδομένα από τις αρμόδιες υπηρεσίες. Ουσιαστικά, πρόκειται για το βήμα μετάβασης της χώρας στην ψηφιακή εποχή και την αρχειοθέτηση όλου του κτιριακού αποθέματος που βρίσκεται σε αυτήν.

Πλέον, η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου είναι ένα βήμα που πρέπει να γίνει οπωσδήποτε προκειμένου ο ιδιοκτήτης να διαχειριστεί το ακίνητο και να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη αφορά αυτό. Μόνη εξαίρεση αποτελούν οι μισθώσεις. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να απευθυνθεί σε έναν αρμόδιο μηχανικό της επιλογής του που θα οριστεί υπεύθυνος για την διαδικασία και την υποβολή της αίτησης.

Ποια βήματα πρέπει να ακολουθήσετε για να εκδώσετε ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου

Η έννοια εισήχθη σχετικά πρόσφατα με τον νόμο υπ’ αριθμόν 3843/ΦΕΚ 62Α/2010. Εκδίδοντας ηλεκτρονική ταυτότητα, οι αρμόδιες υπηρεσίες διατηρούν αρχείο πληροφοριών σχετικά με την κατάσταση που έχει το κτίριο τώρα. Ταυτόχρονα, θα έχουν τη δυνατότητα να παρατηρούν και και τις μελλοντικές τροποποιήσεις, όπως ορίζει ο νόμος με αριθμό 4495/2017 (ΦΕΚ A167/3.11.2017). Ο νόμος αυτός αναφέρεται στην προστασία περιβάλλοντος. Η ταυτότητα αυτή είναι υποχρεωτική για όλα τα οικοδομήματα που έχουν ανεγερθεί στο παρελθόν, αυτά που πρόκειται να ανεγερθούν αλλά και όσα αυθαίρετα έχουν νομιμοποιηθεί. Αν θέλετε να μεταβιβάσετε ακίνητο, είναι απαραίτητο να εκδώσετε ηλεκτρονική ταυτότητα.

Τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας φυλάσσονται και διατηρούνται στο Ηλεκτρονικό Μητρώο για το οποίο αρμόδιο είναι Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος. Είναι συνδεδεμένο μέσω του Κέντρου Διαλειτουργικότητας της Γ.Γ.Π.Σ (Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων) με την βάση δεδομένων του Κτηματολογίου και την Δημόσια Επιχείρηση Ηλεκτρισμού (ΔΕΗ). Τα στοιχεία αυτά αποτελούν στοιχεία ελέγχου.

Υπεύθυνος για την διαδικασία εισαγωγής των στοιχείων αλλά και την υποβολή των δικαιολογητικών, όπως αναφέρθηκε και προγενέστερα, είναι ο αρμόδιος μηχανικός ο οποίος ορίζεται από τον εκάστοτε ιδιοκτήτη σύμφωνα με επιθυμία του και εξουσιοδοτείται για τις απαραίτητες ενέργειες. Τα έγγραφα συμπληρώνονται από τον ιδιοκτήτη με τη βοήθεια του μηχανικού. Σαν πρώτη ενέργεια καταχωρούνται οι εκτάσεις οι οποίες είναι μη δομημένες και τα οικόπεδα και στη δεύτερη φάση η ιδιοκτησία.

Τα παρακάτω έγγραφα θα πρέπει να συμπληρωθούν από εσάς και να κατατεθούν από τον μηχανικό προκειμένου να λάβετε στα χέρια σας την Ηλεκτρονική Ταυτότητα:

• Η άδεια οικοδόμησης του κτιρίου.

• Τα σχέδια κάτοψης. Αυτά περιλαμβάνουν και σχέδια για την προσβασιμότητα ατόμων με αναπηρία.

• Το Πιστοποιητικό για την Ενεργειακή Απόδοση, ή αλλιώς ΠΕΑ 

• Το Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής, ή αλλιώς ΠΕΚ.

• Δηλώσεις που αφορούν την επιβολή κυρώσεων σε αυθαίρετα με όλα τα συναφή συνοδά στοιχεία.

• Έγγραφο δομικής τρωτότητας ή τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου ή η μελέτη στατικής επάρκειας, σύμφωνα με τους νομους Ν.4178/2013 και Ν.4495/2017.

• Τα χιλιοστά και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου.

• Τα στελέχη των πράξεων εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών.

Ενδέχεται η οικοδομική άδεια ή κάποιο από τα έγγραφα που αναφέρθηκαν να μην βρίσκονται στην κατοχή σας λόγω κλοπής ή απώλειας. Επομένως, μαζί με τον ηλεκτρονικό φάκελο, θα πρέπει να υποβάλλεται και βεβαίωση απώλειας που θα λάβετε από την Υπηρεσία Δόμησης. Συμπεριλαμβάνονται και τα αδόμητα οικόπεδα και γήπεδα, καθώς επίσης και αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες στην προαναφερθείσα περίπτωση.

Η υποβολή των στοιχείων για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα γίνεται από τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό. Εφόσον γίνει η καταχώρηση και ολοκληρωθεί η διαδικασία, εκδίδεται το Απόσπασμα Ταυτότητας Κτιρίου (Α.Τ.Κ) ή διηρημένης ιδιοκτησίας. Το πιστοποιητικό αυτό διαθέτει μοναδικό ηλεκτρονικό κωδικό και μοναδικό κλειδί ασφαλείας. Το (Α.Τ.Κ) περιλαμβάνει λεπτομερείς πληροφορίες σχετικά με το ακίνητο και τα τεχνικά του χαρακτηριστικά, περιλαμβάνοντας όλα τα απαραίτητα στοιχεία και αναφορές για την ιδιοκτησία.

Αφού λάβει το ΑΤΚ, ο μηχανικός που έχει οριστεί από τον ιδιοκτήτη για τη διαδικασία υποβάλλει αίτηση για την έκδοση Πιστοποιητικού Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας (Π.Π.Τ.Κ). Η διαδικασία ολοκληρώνεται μέσω ειδικής πλατφόρμας που χρησιμοποιεί το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας. Το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας περιλαμβάνει τόσο τα στοιχεία από το Απόσπασμα, όσο και την επιβεβαίωση του μηχανικού σχετικά με υπερβάσεις και παραβάσεις που αφορούν το συγκεκριμένο κτίριο.Το Π.Π.Τ.Κ απαιτείται σε όλες τις δικαιοπραξίες και διαθέτει κι αυτό μοναδικό ηλεκτρονικό κωδικό και μοναδικό κλειδί ασφαλείας. Επίσης, έχει δίμηνη ισχύ.

Αν θέλετε να δείτε και να διαβάσετε αναλυτικά περισσότερες λεπτομέρειες που αφορούν τις διατάξεις του νόμου για την συμπλήρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας, μπορείτε να ανατρέξετε στα αντίστοιχα ΦΕΚ με αριθμό 167Α/17 (άρθρα 52 έως 63), 245Α/20 (άρθρα 63 έως 67) και 334Β/21 (άρθρα 1 έως 6).

Ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να κάνει ενημέρωση στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα του Ακινήτου Όπως ορίζει η νομοθεσία. Θα πρέπει να γίνεται ενημέρωση σε περίπτωση νέας οικοδομικής άδειας ή όταν ο ιδιοκτήτης θέλει να κάνει τροποποιήσεις στο ακίνητο έστω και μικρής κλίμακας.

Η αρχική πρόβλεψη είχε βάθος πενταετίας αλλά μετέπειτα η νομοθεσία τροποποιήθηκε. Υπάρχουν κτίρια που απαιτούν ενημέρωση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας κάθε πέντε χρόνια όπως οι τουριστικές κατοικίες με επιφάνεια που ξεπερνά τα 300 τ.μ., τα βενζινάδικα, τα συνεργεία, τα ιδιωτικά και δημόσια σχολεία και άλλα. 

Σύμφωνα με τη νομοθεσία, κάθε 8 χρόνια είναι υποχρεωτικός ο έλεγχος στις εξής κατηγορίες ακινήτων:

• Κτίρια συνάθροισης κοινού.

• Κτίρια για βιομηχανική και βιοτεχνική χρήση.

• Κέντρα αγορών, μεγάλα καταστήματα και υπερμάρκετ.

• Δημόσια κτίρια, κτίρια που ανήκουν στους ΟΤΑ και ΝΠΔΔ. Τα κτίρια που στεγάζουν Δημόσιες Υπηρεσίες, ΟΤΑ και ΝΠΔΔ.

Κάθε 10 χρόνια είναι υποχρεωτικός ο έλεγχος στις εξής κατηγορίες ακινήτων:

Κτίρια που η χρήση τους προσδιορίζεται ως κατοικία, ξενοδοχειακό κατάλυμα ή ενοικιαζόμενο δωμάτιο.

• Σχολεία και φροντιστήρια.

• Γραφεία.

• Εμπορικά καταστήματα.

• Σωφρονιστικά ιδρύματα.

• Κτίρια που σχετίζονται με τον τομέα Υγείας-Πρόνοιας.

 Κάθε 15 χρόνια είναι υποχρεωτικός ο έλεγχος στις εξής κατηγορίες ακινήτων:

• Σταθμοί αυτοκινήτων.

• Αποθήκες.

• Κτίρια που δεν ταξινομούνται σε κάποια από τις κατηγορίες που αναφέρονται

Εάν είστε ιδιοκτήτης ακινήτου τα οποίο ανήκει σε δύο από τις παραπάνω κατηγορίες, η ανανέωση γίνεται ανάλογα με την προθεσμία με τη μικρότερη διάρκεια καθώς η Ηλεκτρονική Ταυτότητα εκδίδεται για το σύνολο του οικοδομήματος όπως ορίζει ο νόμος.

Μια συχνή ερώτηση που κάνουν οι ιδιοκτήτες είναι σχετικά με τη νόμιμη αμοιβή καταχώρησης στο σύστημα “Ταυτότητα Κτιρίου”. Η αμοιβή του μηχανικού που ανέλαβε το έργο καθορίζεται ανάλογα με τον χρόνο που απασχολήθηκε. Κάποιοι μηχανικοί έχουν επίσης συγκεκριμένες αμοιβές βάσει του τύπου του κτιρίου. Στο πληροφοριακό σύστημα ''Ταυτότητα Κτιρίου'' δεν απαιτείται καταχώρηση της αμοιβής. Οι αμοιβές προκύπτουν βάσει νομοθεσίας από το άρθρο 7 του ν. 3919/2011.

Οφέλη της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου

Η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου έχει σημαντική σημασία και πλεονεκτήματα σε διάφορους τομείς:

Αυξημένη ευκολία και ταχύτητα συναλλαγών: Με την ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου, οι διαδικασίες αγοραπωλησίας, ενοικίασης ή εκμετάλλευσης ακινήτων μπορούν να εκτελεστούν πιο γρήγορα και αποτελεσματικά. Η ψηφιοποίηση των διαδικασιών μειώνει τη γραφειοκρατία και τον ανθρώπινο παράγοντα, επιτρέποντας την αυτοματοποίηση και την αποθήκευση ηλεκτρονικών εγγράφων.

Διαφάνεια και αξιοπιστία: Η ψηφιακή ταυτότητα ακινήτου δημιουργεί μια ακριβή και αναμφισβήτητη εγγραφή των πληροφοριών σχετικά με το ακίνητο. Αυτό μπορεί να βελτιώσει τη διαφάνεια και να μειώσει τον κίνδυνο απάτης ή ανακρίβειας πληροφοριών. Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να ελέγξουν την ηλεκτρονική ταυτότητα για να επαληθεύσουν τα στοιχεία του ακινήτου. Για παράδειγμα, εάν υπάρχει ενδιαφέρον για ενοικίαση ακινήτου από αξιόπιστες πλατφόρμες όπως η rentola.gr, ο μελλοντικός ενοικιαστής θα μπορεί να ελέγξει και να διασταυρώσει τα τεχνικά χαρακτηριστικά του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.

Ευκολία πρόσβασης σε πληροφορίες: Με την ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να έχουν εύκολη πρόσβαση σε πληροφορίες σχετικά με το ακίνητο. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει ιστορικό ανακαινίσεων, φωτογραφίες, σχέδια και άλλα στοιχεία που μπορούν να βοηθήσουν στη λήψη αποφάσεων.

Διευκόλυνση αξιολόγησης και αξιοποίησης: Η ψηφιακή ταυτότητα ακινήτου μπορεί να βοηθήσει στην εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, καθώς περιέχει πληροφορίες για τα χαρακτηριστικά και την κατάστασή του. Επίσης, μπορεί να διευκολύνει την αξιοποίηση του ακινήτου για επιχειρηματικούς σκοπούς ή άλλες μορφές εκμετάλλευσης.

Χρήση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου

Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου έχει πολλές χρήσεις και εφαρμογές. Ορισμένες από τις κύριες χρήσεις της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου περιλαμβάνουν:

Αγοραπωλησία ακινήτων: Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την επαλήθευση των στοιχείων του ακινήτου και τη διευκόλυνση των συναλλαγών αγοραπωλησίας. Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να αποκτήσουν πρόσβαση σε πληροφορίες όπως το ιστορικό κτιρίου, τυχόν ανακαινίσεις, στατικότητα, φορολογικά στοιχεία και άλλες σχετικές πληροφορίες που επιτρέπουν τη λήψη σωστών αποφάσεων αγοράς.

Συντήρηση και ανακαίνιση: Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την αναγνώριση και την καταγραφή των εργασιών συντήρησης και ανακαίνισης που έχουν γίνει σε ένα ακίνητο. Αυτό είναι χρήσιμο για την ιστορική καταγραφή και την παροχή στοιχείων σχετικά με την κατάσταση του ακινήτου, καθώς και για την παρακολούθηση και τον σχεδιασμό μελλοντικών εργασιών συντήρησης.

Αξιολόγηση κτιρίου: Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη βοήθεια στην αξιολόγηση της αξίας ενός κτιρίου. Οι εκτιμητές και οι αξιολογητές μπορούν να έχουν πρόσβαση σε στοιχεία όπως ηλεκτρονικά σχέδια, δομικά στοιχεία, ιστορικό ανακαινίσεων και άλλες πληροφορίες που επηρεάζουν την αξία του ακινήτου.

Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου προσφέρει απλοποίηση, διαφάνεια και αξιοπιστία στη διαχείριση, αξιοποίηση και επικοινωνία σχετικά με τα ακίνητα. Αυτό συμβάλλει στη βελτίωση της απόδοσης, την ελαχιστοποίηση των λαθών και τη βελτίωση της εμπειρίας των ενδιαφερομένων στον τομέα των κτιρίων.

Τα βήματα Διαχείρισης και Ενημέρωσης του Κτιρίου

Η ενημέρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας ακινήτου αποτελεί απαραίτητη και υποχρεωτική διαδικασία, εάν υπάρχει σκοπός εκτέλεσης οποιασδήποτε εργασίας που επεμβαίνει ή τροποποιεί την κτιριακή υποδομή του ακινήτου, είτε αφορά οριζόντιες εργασίες είτε κάθετη διαίρεση της ιδιοκτησίας. Αυτή η διαδικασία είναι απαραίτητη κάθε φορά που απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας ή έγκρισης μικρής κλίμακας εργασιών από δημόσια αρχή. Η ενημέρωση στην βάση πληροφοριών της ηλεκτρονικής ταυτότητας ακινήτου πρέπει να γίνει μέσα σε τέσσερις μήνες αφού λήξει η προηγούμενη άδεια και υπεύθυνος γι’ αυτή την ενέργεια είναι ο επιβλέπων μηχανικός που έχει οριστεί από τον ιδιοκτήτη.

Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας κατασκευής του ακινήτου και την έκδοση του πιστοποιητικού ελέγχου κατασκευής, ο υπεύθυνος για την ενημέρωση της ταυτότητας του ακινήτου σχετικά με τροποποιήσεις, προσθήκες και ανακαινίσεις είναι ο ίδιος ο ιδιοκτήτης. Σε περίπτωση που πραγματοποιηθούν οικοδομικές εργασίες, ακόμα και εάν είναι μικρής κλίμακας και η καταγραφή τους δεν ολοκληρωθεί ή γίνει λανθασμένα, το ακίνητο θεωρείται αυθαίρετο και ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται με πρόστιμα για τις αυθαίρετες κατασκευές.

Ανάγκες και ερωτήματα για την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου

Η εισαγωγή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου αντιπροσωπεύει μια καινοτόμα έννοια που διεγείρει ερωτήματα στον τομέα των ακινήτων. Μία από τις κύριες προκλήσεις είναι η ανάγκη για προηγμένες τεχνολογικές υποδομές και πρότυπα για τη δημιουργία, αποθήκευση και ανταλλαγή των ηλεκτρονικών ταυτοτήτων. Πρέπει να δημιουργηθούν ασφαλείς και αξιόπιστες πλατφόρμες που θα επιτρέπουν την αποθήκευση και αναζήτηση των πληροφοριών και των εγγράφων των κτιρίων. Επιπλέον, απαιτείται συνεργασία μεταξύ διαφόρων εμπλεκόμενων φορέων, όπως οικοδομικές αρχές, αρχές περιβάλλοντος και φορείς ακινήτων, προκειμένου να καθοριστούν κοινά πρότυπα και διαδικασίες για την εισαγωγή και διαχείριση των ηλεκτρονικών ταυτοτήτων.

Επιπροσθέτως, πρέπει να δοθεί έμφαση στην προστασία της ιδιωτικότητας και την ασφάλεια των δεδομένων που συνδέονται με τις ηλεκτρονικές ταυτότητες κτιρίων. Οι κατάλληλες προστατευτικές μέθοδοι και μηχανισμοί πρέπει να εφαρμοστούν για να διασφαλιστεί ότι οι πληροφορίες παραμένουν ασφαλείς και προστατευμένες από πρόσβαση τρίτων ή κακόβουλη χρήση.

Τέλος, η επιτυχημένη υιοθέτηση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου απαιτεί ευαισθητοποίηση και εκπαίδευση των εμπλεκόμενων μερών για τα οφέλη και τις διαδικασίες που συνδέονται με αυτήν. Η αντίληψη και η αποδοχή της τεχνολογίας και των νέων διαδικασιών αποτελούν σημαντικούς παράγοντες για την επιτυχημένη υλοποίηση της ηλεκτρονικής ταυτότητας ακινήτου.

Συμπεράσματα

Συνολικά, η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου παρέχει μια πλατφόρμα για την αποτελεσματική διαχείριση, επικοινωνία και εκμετάλλευση των ακινήτων. Βασίζεται σε τεχνολογικές καινοτομίες που απλοποιούν τις διαδικασίες και βελτιώνουν την εμπειρία των ενδιαφερομένων. Μέσω της ηλεκτρονικής ταυτότητας, μπορούμε να επιτύχουμε αξιοπιστία, διαφάνεια, ευκολία και αποτελεσματικότητα στον τομέα των ακινήτων. Υπεύθυνος για την διαδικασία είναι ο μηχανικός που θα ορίσει ο ιδιοκτήτης, ο οποίος με τη σειρά του είναι υπεύθυνος για οποιαδήποτε τροποποίηση συμβεί στο ακίνητο και οφείλει να ενημερώσει την αρμόδια υπηρεσία.