Σπάσιμο Συμβολαίου Ενοικίασης: Δικαιώματα και Ευθύνες του Ενοικιαστή

Εισαγωγή

Η ενοικίαση ακινήτων είναι μια σχεδόν καθημερινή διαδικασία ρουτίνας, στην οποία πολλοί άνθρωποι θα χρειαστεί να εμπλακούν κατά τη διάρκεια της ζωής τους, είτε ως ενοικιαστές είτε ως εκμισθωτές. Μπορεί να είστε φοιτητής που περάσατε σε άλλη πόλη, εργαζόμενος που βρήκε μια σημαντική ευκαιρία σε άλλο νομό ή απλά θέλετε να κάνετε ένα νέο ξεκίνημα σε νέο μέρος με την οικογένειά σας. Ωστόσο, με το πέρασμα του χρόνου, μπορεί να προκύψουν καταστάσεις ή συνθήκες που απαιτούν τη λήξη του συμβολαίου ενοικίασης πριν από την προβλεπόμενη ημερομηνία που αναγράφεται σε αυτό και έχει συμφωνηθεί.

Η διαδικασία της λήξης ενός συμβολαίου ενοικίασης ή αλλιώς σπασίματος συμβολαίου, μπορεί να είναι περίπλοκη και γεμάτη νομικές παγίδες. Είναι ένα θέμα με αρκετή σπουδαιότητα, καθώς εμπλέκονται τα δικαιώματα του ενοικιαστή στη στέγαση από τη μία, αλλά και τα οικονομικά συμφέροντα και οι ευθύνες απέναντι στον εκμισθωτή από την άλλη.
Εάν είναι στα άμεσα σχέδια σας να μετακομίσετε ή να νοικιάσετε για πρώτη φορά κατοικία ή επαγγελματικό χώρο, ανατρέξτε στην αξιόπιστη σελίδα Rentola.gr για να βρείτε το τέλειο μέρος που ανταποκρίνεται στα κριτήρια και τις απαιτήσεις σας, μέσα από τον τεράστιο αριθμό αγγελιών που προσφέρει.

Δικαιώματα του Ενοικιαστή να Φύγει Πριν από τη Λήξη του Συμβολαίου

Στο ελληνικό δίκαιο, τα δικαιώματα του ενοικιαστή κατά τη διάρκεια της ενοικίασης διέπονται κυρίως από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, συγκεκριμένα από τα άρθρα περί ενοικίασης. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι πολλά ζητήματα εξαρτώνται από τις συμφωνίες που έχουν καταγραφεί στο γραπτό συμβόλαιο.

Η πρώτη και κύρια περίπτωση στην οποία ο ενοικιαστής μπορεί να κάνει καταγγελία της σύμβασης είναι όταν δεν του παραχωρείται ο χώρος προς χρήση ή του έχει αφαιρεθεί η δυνατότητα χρήσης μεταγενέστερα. Η δεύτερη περίπτωση είναι όταν το ακίνητο είναι κακή κατάσταση ή ο χώρος είναι μη κατοικήσιμος. Εάν το ακίνητο δεν βρίσκεται σε κατάσταση που επιτρέπει την κατοίκηση ή δεν πληροί τις βασικές υγειονομικές διατάξεις και θέτει σε κίνδυνο την ασφάλεια του ατόμου που θα το ενοικιάσει ή των ατόμων που θα κατοικήσουν μαζί στο ακίνητο, ο ενοικιαστής  έχει το δικαίωμα να αποχωρήσει πριν από τη λήξη του συμβολαίου. 

Επιπροσθέτως, υπάρχουν και οι έκτακτες συνθήκες όπως η περίπτωση μετάθεσης ενός ενοικιαστή που είναι δημόσιος υπάλληλος ή συντρέχει σπουδαίος λόγος που εμποδίζει τη συνέχιση της μίσθωσης σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών ηθών. Παραδείγματα τέτοιων περιστάσεων μπορεί να περιλαμβάνουν προσωπικούς λόγους, όπως αλλαγή τόπου εργασίας ή σοβαρές οικογενειακές καταστάσεις. Τέλος, υπάρχουν οι περιπτώσεις λήξης συμβολαίου όταν το ακίνητο έχει παραχωρηθεί εφ’ όρου ζωής ή συμβατικού χρόνου πέραν της 30ετίας, εάν πέρασε η 30ετία.

Ευθύνες του Ενοικιαστή σε Περίπτωση Σπασίματος του Συμβολαίου

Ο ενοικιαστής, όταν αποφασίζει να τερματίσει πρόωρα το συμβόλαιο ενοικίασης, φέρει ορισμένες υποχρεώσεις και ευθύνες, οι οποίες προκύπτουν τόσο από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα όσο και από τις συμφωνίες που έχουν καταγραφεί στο γραπτό συμβόλαιο:

Οικονομικές Ευθύνες: Σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης, ο ενοικιαστής μπορεί να υποχρεωθεί να πληρώσει το ενοίκιο για το υπόλοιπο χρονικό διάστημα που ορίζεται στο συμβόλαιο ή άλλες οικονομικές αποζημιώσεις, εκτός εάν ο εκμισθωτής βρει άλλο ενοικιαστή για τον χώρο.

Κατάσταση του Ακινήτου: Ο ενοικιαστής πρέπει να επιστρέψει το ακίνητο σε κατάλληλη κατάσταση, όπως ορίζεται στο συμβόλαιο. Αυτό συνήθως σημαίνει ότι το ακίνητο πρέπει να είναι σε τέτοια κατάσταση ώστε να μπορεί να ενοικιαστεί ξανά χωρίς επιπλέον δαπάνες για τον εκμισθωτή.

Εγγύηση: Ο εκμισθωτής μπορεί να κρατήσει ένα μέρος ή το σύνολο της κατάθεσης του ενοικιαστή εάν διαπιστώσει ζημιές στο ακίνητο ή εάν ο ενοικιαστής δεν έχει εκπληρώσει όλες τις οικονομικές του υποχρεώσεις.
Προσφυγή στα Δικαστήρια: Εάν δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών για την πρόωρη λήξη της ενοικίασης, ο εκμισθωτής μπορεί να προσφύγει στα δικαστήρια για να εξασφαλίσει τα δικαιώματά του.

Δικαιώματα του Ιδιοκτήτη σε Περίπτωση Σπασίματος του Συμβολαίου

Όταν ο ενοικιαστής σπάει πρόωρα το συμβόλαιο ενοικίασης, ο ιδιοκτήτης έχει ορισμένα δικαιώματα. Ας δούμε αρχικά αναλυτικά τις περιπτώσεις στις οποίες ο ιδιοκτήτης έχει το ελεύθερο να σπάσει το συμβόλαιο. 

Εάν ο ενοικιαστής δεν χρησιμοποιεί το ακίνητο σύμφωνα με τους όρους που έχουν συμφωνηθεί και με χρήση διαφορετική από αυτή που αναφέρεται στο γραπτό κείμενο, ο ιδιοκτήτης δύναται να επέμβει και να διακόψει το συμβόλαιο. Παράλληλα, έχει το ίδιο δικαίωμα αν παραβιάζεται κάποιος όρος του συμφωνητικού ή προκαλούνται σοβαρές φθορές στο ακίνητο. Επίσης, αν υπάρχει οποιαδήποτε ενδεχόμενο πρόκλησης κινδύνου από τη χρήση που κάνει ο ενοικιαστής όπως παράνομες δραστηριότητες. Για να προχωρήσει με επιτυχία μια τέτοια καταγγελία σύμβασης, θα πρέπει να υπάρχει ένας ουσιαστικός λόγος που καθιστά αδύνατη τη συνέχιση της ενοικίασης για τον ενδιαφερόμενο που την προβάλλει.

Ας δούμε τώρα αναλυτικά και τα δικαιώματα που ορίζει ο νόμος για τον ιδιοκτήτη:

Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να ζητήσει από τον ενοικιαστή τα ενοίκια που θα πρέπει να καταβληθούν μέχρι το τέλος της συμβολαιακής περιόδου. Επίσης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να κρατήσει την εγγύηση που έχει δοθεί στην αρχή της ενοικίασης, εφόσον υπάρχουν απώλειες ή ζημιές στο ακίνητο, ή εφόσον ο ενοικιαστής δεν έχει εκπληρώσει όλες τις οικονομικές του υποχρεώσεις. Τέλος, εάν ο ενοικιαστής δεν συμμορφώνεται με τις υποχρεώσεις του ή αρνείται να πληρώσει τις απαιτούμενες αποζημιώσεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προσφύγει στα δικαστήρια για να εξασφαλίσει τα δικαιώματά του. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διεκδικήσει μόνο εάν ο ενοικιαστής έχει περιουσία στο όνομά του.

Είναι πάντα συνετό για τον ιδιοκτήτη να συμβουλεύεται έναν δικηγόρο πριν από τη σύναψη ενός συμβολαίου για τη μίσθωση ενός ακινήτου, ώστε να εξασφαλίσει ότι όλα τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των μερών καλύπτονται πλήρως και σαφώς στο κείμενο του συμβολαίου.

Διαδικασία Σπασίματος του Συμβολαίου

Η ελάχιστη διάρκεια ενός συμβολαίου ενοικίασης είναι η τριετία. Η τριετία ισχύει ακόμα κι όταν το συμφωνητικό αναγράφει διάστημα λιγότερο από τρία χρόνια. Υπάρχει δυνατότητα έξωσης του ενοικιαστή όμως νωρίτερα, όταν συντρέχουν λόγοι όπως η αλλαγή χρήσης του χώρου. Εδώ χρειάζεται προσοχή όμως. Ο λόγος της ιδιοκατοίκησης δεν αποτελεί αιτία για τη λύση του συμβολαίου. Η λύση γίνεται μόνο αν ο ιδιοκτήτης θέλει το ακίνητο για προσωπική επαγγελματική στέγη, εφόσον δεν έχει άλλο ακίνητο στην ίδια πόλη.

Όσον αφορά τον ενοικιαστή, αυτός δεν μπορεί να σπάσει νωρίτερα από το συμφωνηθέν διάστημα το συμφωνητικό ενοικίασης. Για το λόγο αυτό, θα ήταν συνετό να ενημερώσετε τον ιδιοκτήτη γραπτώς ένα εύλογο διάστημα πριν την αποχώρηση σας, ώστε να υπάρξει χρόνος να βρει νέο ενοικιαστή και να μην υποχρεωθείτε να πληρώσετε ποσά ή να ακολουθήσετε δικαστική οδό καθώς είναι ασύμφορη χρονικά.

Μπορείτε επίσης να μιλήσετε ώστε να βρεθεί μία μέση οδός που θα ωφελεί και τις δύο πλευρές.

Μια παράμετρος που αξίζει να σημειωθεί είναι ότι αν ο ενοικιαστής συνεχίσει να χρησιμοποιεί τον χώρο μετά τη λήξη του συμβολαίου και ο ιδιοκτήτης δεν αντιταχθεί εντός 30 ημερών, η σύμβαση μεταξύ τους θα θεωρηθεί αυτόματα ανανεωμένη.Ο ιδιοκτήτης από την άλλη πλευρά, έχει στη διάθεσή του 2 μήνες περίπου για να ανακοινώσει τη θέληση του για αποχώρηση στον ενοικιαστή. Η απομάκρυνση του ενοίκου από τον ιδιοκτήτη σε τυχαίο χρόνο αποτελεί ενέργεια που δεν συμφωνεί με τον νόμο.

Αποζημίωση και Παραίτηση από το Συμβόλαιο

Η αποζημίωση σε περίπτωση σπασίματος του συμβολαίου ενοικίασης από τον ενοικιαστή ή τον ιδιοκτήτη εξαρτάται από τους όρους του γραπτού συμβολαίου, τον τρόπο με τον οποίο τερματίστηκε η ενοικίαση, καθώς και από το ελληνικό δίκαιο. Οι πιθανές αποζημιώσεις είναι:

• Αποζημίωση από τον Ενοικιαστή:

  • Ενοίκια: Ο ενοικιαστής μπορεί να υποχρεωθεί να πληρώσει τα ενοίκια που οφείλονται μέχρι το τέλος της συμβολαιακής περιόδου.

  • Ζημιές στο Ακίνητο: Αν ο ενοικιαστής έχει προκαλέσει ζημιές στο ακίνητο, θα υποχρεωθεί να τις αποζημιώσει ή να τις αντικαταστήσει.

  • Κόστη Εύρεσης Ενοικιαστή: Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής φύγει πρόωρα, το κόστος που θα απαιτηθεί για να βρεθεί νέος ενοικιαστής μπορεί να βαρύνει τον προηγούμενο ενοικιαστή.

• Αποζημίωση από τον Ιδιοκτήτη:

  • Επιστροφή Εγγύησης: Αν ο ιδιοκτήτης σπάσει το συμβόλαιο χωρίς λόγο, ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να λάβει πίσω την εγγύηση που είχε δώσει.

  • Κόστη Μετεγκατάστασης: Ο ενοικιαστής μπορεί να απαιτήσει αποζημίωση για τα κόστη που θα υποστεί για την εύρεση νέου σπιτιού και τη μετεγκατάστασή του.

  • Ενοίκια: Αν ο ενοικιαστής προκαταβάλλει ενοίκιο για μελλοντικούς μήνες και ο ιδιοκτήτης τερματίσει το συμβόλαιο πρόωρα, θα υποχρεωθεί να επιστρέψει τα προκαταβληθέντα ενοίκια.

Σημειώνεται ότι, σε πολλές περιπτώσεις, οι διαφορές μπορούν να διευθετηθούν εξωδικαστικά. Ωστόσο, σε περίπτωση που οι δύο πλευρές δεν καταλήγουν σε συμφωνία, μπορούν να προσφύγουν στα δικαστήρια.

Συμβουλές για τον Ενοικιαστή

Για τον ενοικιαστή που σκέφτεται να σπάσει ένα συμβόλαιο ενοικίασης, είναι σημαντικό να λάβει υπόψη του ορισμένες συμβουλές για την αποφυγή προβλημάτων και νομικών δυσκολιών.

Αρχικά καλό θα ήταν κατά την αρχική συμφωνία, να διαβάσετε το συμβόλαιο και τους όρους που το διέπουν προσεκτικά. Κατανοήστε τις υποχρεώσεις σας, τις προθεσμίες και τις πιθανές κυρώσεις σε περίπτωση πρόωρης λήξης. Πριν αποφασίσετε να σπάσετε το συμβόλαιο για τον οποιοδήποτε λόγο, συζητήστε με τον ιδιοκτήτη για τις ανάγκες και τους λόγους σας. Είναι πιθανό να μπορείτε να καταλήξετε σε μια συμφωνία χωρίς να προκύψουν διαφορές. Αν καταλήξετε σε μια συμφωνία για το σπάσιμο του συμβολαίου, βεβαιωθείτε ότι αυτό καταγράφεται γραπτώς και υπογράφεται από και τις δύο πλευρές. Προτού εγκαταλείψετε τον χώρο, θα σας συμβουλεύαμε να βεβαιωθείτε ότι επιστρέφετε το ακίνητο σε καλή κατάσταση, καθαρισμένο και χωρίς ζημιές. Λάβετε φωτογραφίες ή βίντεο του χώρου πριν την αναχώρησή σας για να έχετε αποδεικτικά στοιχεία της κατάστασης στην οποία το αφήσατε. Αν πιστεύετε ότι μπορεί να υπάρξει νομικό πρόβλημα ή αν ο ιδιοκτήτης σας απειλεί με δικαστική δίωξη, επικοινωνήστε με δικηγόρο για νομική συμβουλή. Επιστρέψτε τα κλειδιά του ακινήτου στον ιδιοκτήτη και βεβαιωθείτε ότι παραλάβετε μια απόδειξη για αυτό.

Σημαντικό είναι ο ενοικιαστής να έχει πάντα στο μυαλό του τον σεβασμό προς τον ιδιοκτήτη και τα δικαιώματά του, καθώς και τη σημασία της διατήρησης καλών σχέσεων, ιδίως σε περίπτωση που χρειάζεται να σπάσει το συμβόλαιο.

Συμπεράσματα

Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του ενοικιαστή διαμορφώνονται βάσει των όρων που έχουν συμφωνηθεί στο γραπτό συμβόλαιο. Σε περίπτωση πρόωρου τερματισμού του συμβολαίου, ο ενοικιαστής μπορεί να είναι υπόχρεος να αντιμετωπίσει οικονομικές συνέπειες, όπως η πληρωμή αποζημιώσεων. Είναι σημαντικό ο ενοικιαστής να διατηρεί ορθές και διαφανείς επικοινωνίες με τον ιδιοκτήτη καθ' όλη τη διάρκεια της διαδικασίας.

Πριν υπογράψετε ένα συμβόλαιο, διαβάστε το προσεκτικά και κατανοήστε τις δεσμεύσεις που αναλαμβάνετε. Σε περίπτωση που προκύψει η ανάγκη για πρόωρη λήξη του συμβολαίου, μιλήστε ανοιχτά και ειλικρινά με τον ιδιοκτήτη. Προτείνετε λύσεις που μπορεί να είναι ευνοϊκές για και τις δύο πλευρές, όπως η υπο-ενοικίαση του χώρου. Σε περίπτωση αβεβαιότητας ή διαφορών, ζητήστε τη συμβουλή ενός δικηγόρου πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε δράση.

Σε τελική ανάλυση, το κλειδί για την αποφυγή προβλημάτων κατά το σπάσιμο ενός συμβολαίου ενοικίασης είναι η προσοχή, η καλή θέληση, η επικοινωνία και η κατανόηση των υποχρεώσεων που έχουν αναληφθεί.